ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型)/ ニッセイアセットマネジメント
- オススメ度：
- 運用会社：
- ニッセイアセットマネジメント
- 商品名：
- ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型)
- 地域/決算：
- 日本 / 年１２回（毎月分配型）
- 対象資産：
- 不動産投信
- 基準価額：
- 4,228円(2012年9月26日付け)
- 手数料：
- 2.0％（最安申込手数料 ※三菱UFJ信託銀行） 1.05％（信託報酬）
ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型)は購入するにはパンチ力に欠ける？
この投信は、複数のＪリートに投資し運用している投信だ。Ｊリートも他タイプの投信と同様に、2008年のリーマンショック以降はオフィス賃料が約25％分下落、空室率も２倍強になり非常に厳しい状況が続いていた。
だが、2012年に入り、空室率が改善傾向になり、賃料もほぼ横バイになるなど、いよいよ底打ち感が出てきた。それを見越して、2012年には４年ぶりに新規Ｊリートが上場し、海外の機関投資家（外資系運用会社）の買い入れも増加しつつある。市場の改善と資金の流入で、投資環境としては悪くない雰囲気だ。さて、この投信の過去1年の分配履歴は毎月50円を出している。ただし、2011年3月までは100円であったことを考えれば物足りない金額ではある。
まず基準価額だが、他社Ｊリート型の投信と似た動きを見せている。近年の動きは2010年10月に日銀が金融緩和でJリートの買い入れを発表してから増加し、その後に欧州問題で減少し、2012年2月の日銀のサプライズ緩和で上昇という流れだ。基準価額の上昇幅は限定的だが、累積投資額（分配込みの基準価額）の上昇幅は１年でプラス４％、３年でプラス１０％と優秀だ。
純資産は他社Ｊリート型投信が減少を続けているなかで増加に転じているのは心強い。2011年3月には分配減額となったが、このまま純資産が増加するようなら100円までとはいかないだろうが、80円程度までの増加は期待できるかもしれない。
この投信の組み入れ銘柄には日本ビルファンドやジャパン・リアル・エステイト等の他社Jリートに似通った銘柄が並ぶ。大和ハウス・レジデンシャルは、上位に来ている投信と来ていない投信がありバラつきがある。
その大和ハウス・レジデンシャルは、その名の通り大和ハウスグループの一社で、東京23区のカスタリアシリーズというマンションを中心に投資している。営業利益・純利益共に2011年が悪すぎたこともあり2012年はプラスに転じている。2013年も悪くはなさそうで、この投信にも好影響だろう。
今後の見通しだが、Ｊリート全体を表す指数はTOPIXよりも堅調に上昇している。2011年からの大規模案件の竣工ラッシュ、日銀の追加金融緩和も後押ししている。今後の2013年以降は新規の大規模案件の竣工は減少するが、住宅の消費税増税前の駆け込み需要や、首都圏オフィス需要の改善傾向などで、今後の相場の地合いは悪くはないはずだ。見通しは「三井住友Ｊリート」「東京海上Ｊリート」等も参照してほしい。
次に、他社のＪリート型の投資信託（純資産ランキングで上位）と、基準価額、手数料、信託報酬、利益、分配利回り等を比較した。「利益＝分配金－手数料－信託報酬－信託財産留保額」
加えて、基準価額の増減も加味して3年後に100万円が赤字か黒字か？を計算した。その場合、過去１年間の基準価額の増減が今後3年間も繰り返し、分配金も現状維持と仮定した。
計算上での考え方は「前年比で基準価額がマイナス５％とすると、１年後・２年後・3年後も５％ずつ減額した場合、3年分の分配金を足すと元金の１００万円を超えているか否か？」
※増減率は１年前の基準価額から現在まで何％下落したか？を表す。一般的な騰落率とは異なる数値。
| 商品名 | 三井住友 J-REIT リサーチ |
東京海上 J-REIT投信 レアル |
新光投信 J-REITオープン |
DIAM J-REITオープン オーナーズ |
ニッセイ J-REITファンド |
|---|---|---|---|---|---|
| 基準価額 | 6,028円 | 6,302円 | 5,063円 | 4,465円 | 4,228円 |
| 増減率 | -2.8% | -11.0% | -5.7% | -6.7% | -5.1% |
| 手数料 | 2.0% | 3.0% | 0% | 1.0% | 2.0% |
| 信託報酬 | 1.05% | 0.65% | 0.68% | 1.05% | 1.05% |
| 信託財産 留保額 |
0.5% | 0.5% | 0.5% | 0% | 0% |
| 分配利回り | 11.9% | 22.2% | 15.9% | 12.4% | 13.1% |
| 3年分の 利益額 |
331,688円 | 630,997円 | 472,329円 | 361,635円 | 374,233円 |
| 100万で 3年運用 ※基準価額増減考慮 |
1,249,861円 | 1,335,637円 | 1,311,845円 | 1,174,127円 | 1,229,604円 |
| 最終予想 利回り |
7.72％ | 10.13％ | 9.47％ | 5.50％ | 7.13％ |
上図の通り「ニッセイ J-REITファンド(毎月決算型)」は、分配利回りは悪くない。基準価額のマイナス幅は他社と似た幅だが、若干小さく済んでいる。ただ、手数料・信託報酬共に高額な部類で利益の足を引っ張っているようだ。ただしマイナス幅が小さめのため、差し引いての最終予想利回りは７％と悪くない。また、上図では割愛したが、基準価額（累積投資額）の騰落率が１年でプラス３％と、他社が２％～３％が多い中では同等か、それ以上存在で伸び率も上々だ。ただ、基準価額（純資産）を削っているわりには、三井住友Ｊリートと同等程度の最終予想利回りというのは気にかかるが。。。
最後に結論だが、数字は決して悪いわけではないが、どうにもパンチ力に欠けるため購入するか否かは微妙なところだ。基準価額のマイナス幅も大きくなく、利回りも低いわけではないが、あえてニッセイＪリートを購入する理由が見つからない。ただ、純資産が野村日本不動産投信のように微減しておらず、東京海上Ｊリートのように横バイでも無い点で、今後の人気が集中してくればという期待は持てる。ただし、その点では三井住友Ｊリートの方が純資産の増加の勢いが大きい。また、現段階での純資産額でも、この投信が400億円程度なのに対して、三井住友は1,300億円と大きな差がある。毎月分配型の投信は、分配維持のためにも純資産額は大きいに越したことはない。やはり、購入する手がかりが見つかりにくいのが現状といえるだろう。
