損保ジャパングローバルREIT / 損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント

損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント/損保ジャパン・グローバルREITファンド(毎月分配型)
オススメ度:
2
運用会社:
損保ジャパン日本興亜アセットマネジメント
商品名:
損保ジャパン・グローバルREITファンド(毎月分配型)
地域/決算:
海外 / 年12回(毎月分配型)
対象資産:
不動産投信
基準価額:
10,989円(2012年8月2日付け)
手数料:
0%(申込手数料 ※マネックス証券) 1.44%(信託報酬)
コンセプト:
世界各国に上場されている不動産投資信託証券に投資します

損保ジャパングローバルREITは分配利回りは高いが不安アリ!

この投信は、世界各国の市場に上場している不動産を収益にしているリートに投資している。損ジャのJリートに投資することで、日本も投資対象として投資している。分配金は2010年3月から360円で分配開始し、2010年7月から220円をキープしていたが、2012年6月から170円に減額された。この頃、ギリシャのユーロ離脱からスペイン国債の金利上昇による財政懸念、米国経済の失速懸念などで市場環境が悪化していた。分配減額は止むを得ないか。

損保ジャパングローバルREITの基準価額(基準価格)及び純資産の推移チャート

まず基準価額だが、2009年からの運用のためサブプライム~リーマンのマイナスは受けていない。しかし、その後の2011年の欧州債務問題の影響は受けて下落したが、その後は持ち直しており、累積投資額(分配込みの基準価額)は順調に上昇、過去最高値まで来ている。他社には無い勢いがある。
純資産も他社と異なり、増加が続いている。近々の数ヶ月は米国経済・中国経済失速などの影響か減少したが、増加は続いているように見える。しかし、その規模は230億円前後でラリート等の20分の1しかなく、分配金の維持には不安がある。

損保ジャパングローバルreitファンド(毎月分配型)の国別・業種比率及び上位構成銘柄

国別比率では、全体は日本1に対して世界9の比率、世界はアメリカが60%、次いで豪州が10%と他社同様に比率が高い。業種では他社同様に店舗リート(小売関連リート)の比率が高い。特に他社よりも特徴的な面は無い。
銘柄上位はSimon Property,Westfield Group, Unibail Rodamcoなどの他社ワールドリートでも馴染みの銘柄が並ぶ。珍しい銘柄となるとTAUBMAN CENTERSがある。米国でショッピングモール等の不動産を中心に収益を上げているが、香港に子会社を置いてアジアの拠点としている。香港はアジアでも地価上昇が著しい場所で、中国国民の流入もさることながら、中国の投機マネー、外国資本も流入を続けており、今後も大幅なパフォーマンスの上昇が期待できる。この投信にとっても悪くない情勢だ。

今後の見通しだが、最も比率が高い米国経済・リートの現状は「ラサール・グローバルREIT」「国際投信ワールドリート」を、オーストラリア経済は「DIAMワールドリート」を、比率は低いがカナダ経済は「野村グローバルリート」を参照して欲しい。

次に、他社のワールドリート型の投資信託(純資産ランキングで上位)と、基準価額、手数料・信託報酬(税抜き)、利益額、分配利回り等を比較した。「分配金-手数料-信託報酬-信託財産留保額 = 利益額」
最後に、基準価額の増減も加味して3年後に100万円が赤字か黒字か?を計算した。その場合、過去1年間の基準価額の増減が今後3年間も繰り返し、分配金も現状維持と仮定した。
計算上での考え方は「前年比で基準価額がマイナス5%とすると、1年後・2年後・3年後も5%ずつ減額した場合、3年分の分配金を足すと元金の100万円を超えているか否か?」
※増減率は1年前の基準価額から現在まで何%下落したか?を表す。一般的な騰落率とは異なる数値。

商品名 ラサール
グローバルREIT
国際投信
ワールドリート
オープン
ダイワ
グローバルREIT
DIAM
世界リート
インデックス
損保ジャパン
グローバルリート
ファンド
基準価額 3,651円 4,153円 3,369円 3,677円 10,989円
増減率 -16.8% -16.8% -10.5% -6.7% -16.2%
手数料 1.2% 0% 1.5% 2.5% 0%
信託報酬 1.50% 1.55% 1.48% 0.85% 1.44%
信託財産
留保額
0% 0% 0% 0.5% 0.5%
分配利回り 18.2% 17.2% 12.8% 10.6% 17.1%
3年分の
利益額
546,619円 516,948円 383,027円 317,171円 513,721円
100万で
3年運用
※基準価額増減考慮
1,111,425円 1,093,082円 1,084,513円 1,099,368円 1,097,654円
最終予想
利回り
3.58% 3.01% 2.74% 3.21% 3.15%

上図の通り「損保ジャパングローバルREIT」は、分配金は高額で分配利回りである17%とラリートに次いで高い。ただし、それ相応に基準価額も削っておりラリート・国際投信のワールドリートに次いでマイナス幅は大きい。最終的な予想利回りは3%前後に収まる可能性が高い。累積投資額(分配金込みの基準価額)の1年間の騰落率では、上図にはないがプラス5%と好調だ。他社がマイナスに落ち込んでいる中では評価できる。このまま分配金が維持できれば、パフォーマンス面は安心だ。

最後に結論だが、最終の予想利回りが高い点ではオススメできそうだ。最終予想利回りもそうだが、ラリート・国際投信のワールドリートに次いで高い分配利回りで、それがプラスかマイナスかは置いておいても、分配金を生活費に考えている投資家には魅力的だろう。しかし、純資産額が問題で、前述の通り200億円前後と少なく心もとない。現在こそ増加中だが、もしも純資産の減少が始まれば、早々に分配金の減額が始まる可能性が高い。毎月分配型の投信は純資産を削って分配金を出す傾向が強く、そういった意味では同様のパフォーマンスがある純資産が大きい投信の方が安心だ。
現在保有中の人は、純資産が明らかに減少を始めるまでは様子見が賢明だろう。もしくは分配金の減額でも良いだろう。情勢から考えて、当面は解約・乗り換えは無いと考えて良いだろうが。。。