不動産の証券化と証券化投資

土地・建物の小口化投資のメリット・デメリットとは!?

もともと不動産投資は、不動産そのものである現物に投資するスタイルがベーシックで、現在でもアパート・マンション経営が第一に挙げられる。ただ、富裕層にとっても不動産は決して安い買い物ではなく、いわんや中間層にとって不動産が安いとは言い難い。それが不動産投資となると単価は高い。そのため、現物投資ではなく不動産の小口化投資が登場したのだが、この不動産投資手法は他の不動産に投資する手法(現物投資・証券化投資など)と比較して、どのような特性とメリット・デメリットがあるのか?

まず小口化投資の特性としては、100億の土地とビルでも1億円から、1億の大型の賃貸マンションでも100万円から投資できる少額投資が挙げられる。普段は買えないものが買えるというだけでなく、投資資金を限定できリスク分散ができるのがメリットといえる。もちろん、他の資金は預金・債券にしてもよし、不動産投資よりもリスクをとるなら株式・投信にしてもいいだろう。ただし、少額投資という意味ではJリートなどの証券化投資であれば、更に少額から投資でき、名称とは異なり小口化では一歩劣るといえよう。

他のメリットとしては、現物投資と同じく不動産の節税効果が見込める。特に損益通算による所得税対策、減価償却による費用の計上(利益増と安定化)、相続税の不動産評価額の低減による税額減なども挙げられる。こちらは現物投資には劣るものの証券化には無いメリットといえる。また、賃貸物件の維持管理が現物投資よりもはるかに楽な点も挙げられる。

他方のデメリットとしては、まずは商品数の少なく選択肢が狭い点が挙げられる。不動産を小口から投資できるという業者は、検索すれば数多く出てくるが、それでも日本中にある投資できる不動産と比較すれば小口化しているものは少ない。証券化と比較しても、証券化された不動産投資だと極端な話し海外の物件も対象となるため、小口化投資が最も厳しいといえる。

また、流動性の問題も小口化投資では大きい。いざ投資したものの数年後に売りたいときに買い手が極端に少ない可能性が高い。下手をすれば買取りは事業者のみしかおらず、とんでもない安い値段で買取りをされる可能性もある。現在、バブル崩壊後の地価下落・不動産市場の後退で不動産業者の破綻が相次いだことで、小口化を行う事業者への規制をする不動産特定共同事業法があるため、悪質な業者は減りつつある。ただ、業者選びの重要性は他の投資手法よりも高いといえよう。

以上が不動産の小口投資を他の投資手法と比較したメリット・デメリットだが、特に流動性が乏しい点で他の不動産への投資手法と比較して劣る感は否めない。ただ、相続税などの税金面で有利な点を現物投資より少額で行えるのは人によっては大きなポイントになる。人によっては他の不動産投資より優秀な投資になるだろう。また、不動産投資について不安があるようなら、FP・銀行・証券会社などの専門家の意見や、都道府県主催の不動産相談会(不動産投資セミナー)や相続相談会なども利用したいところだ。