アパート経営での入居募集や維持管理など
不動産オーナーは火災保険・地震保険の加入が必須だ！
不動産投資・アパート経営では様々なリスクがあるが、その中でもリスクヘッジが効かない最たるものとして天災がある。地震は今後発生する可能性が高い地域（地盤の液状化・今後の地震予定地などを参照）が分かるが、火災は個々人による生活スタイルに起因するため防ぐことが非常に難しい。建物の構造上の工夫で延焼を防ぐといった工夫はできるが、やはり火災保険に頼る面が大きい。
まず火災保険についてだが、火災だけでなく落雷・風水害・雪害・台風・豪雨など、様々な災害の補償が受けられる。不動産オーナー向けの火災保険だとエントランス・廊下などの共有部分も補償の対象となる。ただし、地震については数十万円の見舞金程度で本格的な補償を受けることができない。とはいえ、基本的に火災保険の保障は内容が手厚い方が安心感がある。火災保険の保険料は経費のため、可能な限り削った方が収支の上ではプラスだ。しかし、天災によって受ける損失と天秤にかけた場合、あまりにも天災での損失が発生した場合の損失額が大きすぎるため補償内容は手厚いに越したことはない。
下図に例として三井住友海上の大家向けの火災保険の建物の補償内容を挙げたが、水災・破損と汚損の補償が選択制となっている。もちろんフルのプランが望ましいが、少しでも保険料を下げたい場合でも水災は外さない方がいいだろう。
なぜなら現在は異常気象によるゲリラ豪雨・局地的な大雨・集中豪雨が、かつてより発生しやすくなっているためだ。低地で水が溜まりやすい土地での床下・床上浸水は元より、従来では起きていなかった河川の氾濫・堤防の決壊も起きている。関東・東北（主に栃木や茨城）で起きた豪雨被害を記憶している人も多いだろう。マンションであればエントランス・１階に致命的な損害が出ることは確実で、築古アパートであれば倒壊の可能性もある。経費節減は他の箇所で考えた方が賢明だ。
この補償の選択制は三井住友海上の大家向け火災保険（マンションオーナー向け火災保険）に限った話しではなく、他社の火災保険でも似通った選択が求められる。そのため補償内容の取捨選択には十分に注意したい。さらに補償を厚くしたいなら、免責金額の制限を外すという手も検討したい。基本的には軽微な事故が起きた場合に、保険会社によるが被害額が５～２０万円程度であれば保険金が出ない。免責を外すことで保険料は上昇するが、軽微な損害でも保険金が出るため、天気予報で一喜一憂することもなく精神衛生上もプラスだ。
他方で、現在の火災保険は再調達価額で設定されている点に注意したい。再調達価額のため同じ建物を被災時に購入した場合の額が保険金となる。例えば、10年前に5000万円で建てた建物が、建設から10年後の被災時に再調達すると幾らか？というのが問題となる。仮に被災時に原材料費の高騰や人材不足で建設費が高騰していれば、再び建設するのに6000万円が必要とみなされることもある。他方で技術の進化・原材料費の低下が起きて、再び建設する費用は3000万円で十分とみなされることもあるということだ。前者を見込めば保険料は安くできるが、後者だと補償額が不足することになる。保険といえど万能ではないことは忘れずにおきたい。
また、火災保険と地震保険はセットでの加入が必須となっており、地震保険を単体で契約することはできない。さらに地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30～50％までと決まっており、保険金額は１戸あたり5000万円が上限となっている。マンションが丸ごと地震で倒壊しても、地震保険で完全にカバーし切れずローン残債が残る可能性は否定できない。火災保険と同様に万能ではない。
以上が不動産オーナーと火災保険・地震保険についてだが、これらはオーナーに必須なのは間違いないものの完璧なものではない。収益物件の地域から日々のメンテナンスやリスク管理も、災害による被害の軽減の重要な要素となる。保険に頼り過ぎず、最後は自分の判断が重要という点は肝に銘じておきたいところだ。
