アパート経営での入居募集や維持管理

投資物件にウォシュレットを設置すべきか?デメリットはあるか?

不動産投資では投資物件・収益物件探しや融資も重要だが、物件の価値を上昇させて相対的に高い賃料設定することも重要だ。その代表格の1つといえるのがウォシュレットの設置といえるが、それではウォシュレット設置のメリット・デメリットは何があるか?

まず本当にウォシュレットが必要かを、ウォシュレットの普及率から考えてみる。下図の「日本レストルーム工業会の一般世帯でのウォシュレット普及率」を見て欲しい。ウォシュレットは1980年に発売が開始され、今では普及率が70%を超えている。

ウォシュレット(温水洗浄便座)の普及率

1990年から右肩上がりで普及率は上昇しており、2003年には普及率が50%を超えた。かといって近年に普及率が伸び悩んでいるわけではなく、2010年に一時的に伸び悩んだものの変わらず伸び続けている。20代ならウォシュレット無しのトイレの方が、逆に珍しいかもしれない。

他方で、賃貸物件という側面ではどうか? 賃貸物件におけるウォシュレットの普及率のデータは無いものの、大鏡建設が行ったアンケートが参考になる。下図は同社が行った賃貸入居者への「家賃が上がっても欲しい物」というアンケートの結果だ。

賃料が上がっても欲しい住宅設備

それではウォークインクローゼットや24時間ゴミ置き場などの、そもそもの物件の広さに基因したものから、浴室乾燥機・オートロック・セキュリティーシステムなどの相応の予算が必要とされるものが列挙されている中、比較的低予算で実現が可能なウォシュレットが1位を獲得している。壁紙・収納などの工夫をするよりは、ウォシュレットを付けるだけで相当のプラスになることが予想される。次いでガスコンロ・冷暖房と続けばいいだろう。

ウォシュレットが入居者募集のメリット(差別化ポイント)になるのは間違いなさそうだ。その反面、ウォシュレットの設置によるデメリットやリスクは存在するのか? まず考えられるのはウォシュレットを必要としていない人も相応に存在している点だろうか。例えば、高齢者であれば今さらウォシュレットなど必要ないかもしれない。また、そもそもウォシュレットに対して、汚い・不潔といったイメージを持つ人も確実に存在はする。もちろん、そういった人は使用しなければいいのだが、不動産オーナーとしては不要な設備投資をしてしまったことになる。

また、温水洗浄便座という技術競争に巻き込まれるデメリットがあることも忘れてはならない。技術は日進月歩で、ウォシュレットも単に温水で洗浄するだけでなく、最近の機種には自動での便座の開け閉め、温風での乾燥、脱臭機能などが付いている。さらに、最新機種では汚れが便器に付かないように、あらかじめ便器にミストが吹きつけられるものもある。どの機能が絶対必要なスタンダード機能になるかは不明だが、いずれは交換するための費用が必要になることは確実だ。

ちなみにウォシュレットの設置には、本体価格の他に設置費用が発生するが、自分で設置することも可能だ。インターネット上には設置方法の情報が溢れており、実際に自分で設置した人も多い。日曜大工ができる程度の技術で事足りるため、自分でトライしてみるのもアリだろう。

以上が収益物件でのウォシュレットの必要性とデメリットだが、デメリットに対して差別化による効果の方が大きいため、下手なリフォームをするぐらいならウォシュレットによる付加価値の創出の方がオススメだ。また、何か不安があればネット・書籍だけでなく、不動産相談会(不動産投資セミナー)などで他者の意見を参考にするのも手だ。