住宅を取得するための住宅ローンの基礎知識
民間住宅ローンの種類と公的住宅ローンに無いメリットとは！？
住宅の取得は普通は一生で１番高い買い物と呼ばれているが、それには住宅ローンの利用が必須といえる。ただ、一口に住宅ローンといっても独立行政法人の「公的住宅ローン」と一般銀行などの「民間住宅ローン」がある。それでは民間住宅ローンには、どのようなメリットがあるのか？
まず民間住宅ローンを取り扱っているのは銀行だけでなく、信用金庫・保険会社・信販会社によるものもある点を抑えておきたい。基本的には民間であれば銀行の住宅ローンが金利などの諸条件で有利だが、信販会社（+保険会社）の方が融資条件が緩い可能性があり、銀行で断られても審査に通る可能性がある。その意味で利用価値は無くはない。
それでは民間住宅ローンの公的にない特徴だが、特徴には①融資要件 ②保証料 ③団信 ④金利 ⑤借換えの５つが挙げられる。まず①融資要件についてだが、民間の住宅ローンの方が公的住宅ローンよりも物件や融資の要件（年収基準・借入限度額・借入期間・返済条件などなど）が緩い。一般的に「公的→都市銀行→地方銀行→信用金庫→信販会社」の順に緩いとされている。ただ、地方銀行で通らなかった住宅ローンが、なぜか都市銀行（メガバンク）で通ったという話もあるため、審査に通るか悩むようなら手当たり次第が妥当だ。
次に②保証料だが、公的住宅ローンと異なり民間住宅ローンの場合には、住宅の融資とは別に保証料が必要になる。この保証料は一時金として支払うタイプと、金利を0.2％程度上乗せするタイプがある。昨今では後者が主流だが、保証料を無料にする銀行も出てきているため、一概に公的よりも損ということはない。ただし、保証料の代わりに事務手数料で数十万円を徴収されることもあるため注意が必要だ。
③団信（団体信用生命保険）だが、この団信は住宅ローンの契約者が死亡した際に、ローンが残っていればローン残をチャラにしてくれる生命保険だ。民間受託ローンでは加入が必須となっており、その分だけ借入の金利が0.2～0.3％が上乗せされている。一方の公的では必ずしも必須ではないが、昨今では必須になりつつある。
④融資金利は、公的よりも民間の方が金利が高く不利という点以外に、民間では基準金利をベースにして、キャンペーンや諸条件をクリアすれば基準金利よりも低い優遇金利で融資が受けられる仕組みになっている。この優遇金利は民間だけで公的には存在しないが、公的でも財形住宅融資であれば勤め先が中小企業、ないしは子育て世代であれば金利が低くなる仕組みがあり、公的には金利が通常よりも下がる仕組みが無いとは言い難い。
最後の⑤借換えだが、公的住宅ローンでは住宅ローンの借換えでは利用できない。公的住宅ローンは一方通行で、民間住宅ローンの利用者が公的住宅ローンに借換えができないため、住宅ローンの検討時のスタートは、公的住宅ローンから検討し始めた方がいい。とはいえフラット35は借換えも可能ため、この点でも一部は民間だけの特徴とはいえなくなっている。
ちなみに、住宅ローンの借換えは民間住宅ローンであれば、理屈の上では銀行間で何度でも利用できる。変動金利なら金利上昇の気配が見えたとき、逆に自分が契約した時よりも固定金利が下がった（0.3～0.5％程度）とき、返済が苦しくなったとき等に検討すべきだ。金利が下がりましたor上がりましたというアナウンスを、銀行はわざわざしてくれないため自分で１年に１回でも確認することが大切だ。
以上が民間住宅ローンについてだが、民間住宅ローンには銀行の融資姿勢の変化・経営環境の変化という隠れたデメリットもあるため、借換えで銀行選びをするする際には金利以外にも一応は注意しておきたい。また、住宅ローンについては銀行に相談するのもいいが、生活資金も含めたローン設計ならファイナンシャルプランナーの無料相談、税金については税理士の無料相談などを利用するのも手だ。
