不動産の有効活用と賃貸借

賃貸管理の手間なしで土地活用できる定期借地権方式とは!?

土地活用を検討するうえでは、土地に建物を建築して賃貸に回して収益性を発生させるのが手っ取り早い。その際に最もベーシックな方法が自己建設方式事業受託方式だが、それ以外にも定期借地権方式という手もある。それでは、どのような仕組みで収益をあげ、如何なるメリット・デメリットがあるのか?

まず仕組みについてだが、個人か法人に一定期間の土地の利用を認めて、土地を貸した対価として地代を得られるという仕組みだ。定期借地権は住宅・マンション向けの一般定期借地権と、オフィス・店舗などのビジネス向けの事業用定期借地権があるが、いずれも一定期間後に土地は土地所有者に返還される。基本的なイメージとしては下図のようになる。

定期借地権方式のイメージ(住宅・土地・土地所有者)

基本的には一定期間後は建物は取り壊され、更地に戻すことになるが、建物譲渡特約付借地権だと少し異なる。この建物譲渡特約付借地権では、一定期間後に建物を地主が買取り、借家や自宅として利用できる。昨今では、市街地の分譲マンションや共同建設型のマンションで多く見られる。更地に戻すことは、借地人にとっては住まいを失うリスクがあり、土地所有者にとっては建物の解体が適正に行われるか(放置される?)というリスクがある。そのため、借地権設定後30年以上などの一定期間経過後に、建物を地主が買い取ることで、借地人は借家として利用でき、地主は賃料が得られる。

それでは、この定期借地権方式で土地所有者には何のメリットがあるのか?第一に返還が前提のため所有権は地主にある点、第二に賃貸管理・事業計画・資金調達の手間が不要という点が挙げられる。借地人が勝手に建てた建物に対して地代を得るだけ、という非常にシンプルな点も分かりやすくていい。

ただし、メリットに対してデメリットもある。当然のことのように思うかもしれないが、定期借地権の設定中は、他の用途で土地を利用できない。一般的に数十年という単位で契約が締結されるため、定期借地権の設定後に賃貸アパートにして収入増をしたくても不可となる。また、定期借地権が設定されている状態では、土地を売却しようとしても換金性が乏しいことがあるため注意が必要になる。ちなみに、土地が荒地で建物が建設できない状態であれば、当然ながら整地費用・開発費等が発生することも忘れずにおきたい。

以上が定期借地権方式の仕組みとメリット・デメリットだが、土地活用で何か不安・疑問があるならネット・本だけでなく、ファイナンシャルプランナーや銀行や不動産会社、各都道府県が主催する無料の不動産投資セミナー・相談会なども利用して専門家の意見を仰ぐのも1つの手だ。