不動産の有効活用と賃貸借
土地活用で地代・賃料収入を得る方法を一覧で比較！
土地活用では、土地に建物を建てて収益を発生させるのがベーシックな手法だが、その手法にも自己建設方式・事業受託方式・土地信託方式・等価交換方式・定期借地権方式と方法が分かれる。それでは、各々にどのような特性とメリット・デメリットがあるのか？
まず抑えておきたいのは、どの手法を選択するかは土地所有者（地主）の意向が主ではあるが、土地の特性も重要になってくる。土地の広さ・立地によっては、選択できない手法もあることは忘れずにおきたい。それでは下図の各方式の比較表を見て欲しい。
まず事業リスクだが、土地所有者が主導権を握る自己建設方式が最も高く、それと比較すると他の方式は事業リスクは低くなる。ただし、事業受託方式は内装のリフォームなどが土地所有者の負担となり、一括で借り上げで受け取る一括賃料の引き下げもある点は見逃せない。その意味では、土地信託方式ではマイナスになる懸念は薄まるが、収入が信託配当になるため収入がゼロになる可能性がある。
また、資金調達は実質は自分で建物を建てる自己建設・事業受託は必要で、土地信託も実質的に必要になる。そのため、銀行からの借入金に金利リスクが孕んでいる点を忘れてはいけないだろう。現在の日本は金利は恒常的に低い状態にあるが、上昇基調になれば今までの反動で大きく上昇する可能性がある。その際には支払う利息が大きくなり、支出が収入を圧迫する可能性があるため注意したい。
管理運用の手間については、ほぼ自分で管理する自己建設方式は手間があると記載したが、不動産管理会社を使うことで入居者の募集・日々の清掃などの手間は省ける。その他では手間は無いに近いが、土地の返還がセオリーとなる定期借地権は適正な撤去が無ければ、その前提が崩れる。そのため、撤去時のチェックなどは必要になる。
以上が土地活用の各方式の比較と特性と注意点だが、冒頭に記述したように選択する際には自分（土地所有者）の意向だけでなく、土地の適正があるかのチェックも忘れずにしておきたい。どういった土地活用をするか、自分の土地に適正があるか、もしくは土地を売却した方がいいかなどの不安・疑問があるなら、ネット・本だけでなくファイナンシャルプランナーや銀行や不動産会社、各都道府県が主催する無料の不動産投資セミナー・相談会なども利用して専門家の意見を仰ぐのも１つの手だ。
