不動産の有効活用と賃貸借
事業計画・資金調達が面倒なら事業受託方式で手間いらず！？
土地活用においては、基本的に売却するか土地の収益性を最大化するかの２つの考え方が存在する。後者の土地活用によって収益を得る場合、如何なる建物を建てるか以前に、どのような方法で、事業として成立させるかが問題となる。
ベーシックな方法に自己建設方式と事業受託方式があるが、前者の自己建設方式だと、自分で事業計画・資金調達を自分で行うことになり、規模にもよるが相当の手間を要する。その一方で、事業受託方式であれば事業受託者（デベロッパー）に利益の一定分を持っていかれるが、市場調査と企画立案から始まり事業収支・業者の選定等の事業計画を任せて手間を省ける。それでは、事業受託方式の仕組みは如何なるものなのか？
上図は事業受託方式のイメージだが、自己建設方式と異なり事業受託者（デベロッパー）が中心になっている。事業受託者の主な業務には、土地の立地条件と調査、当該土地の市場の調査、企画立案、収支計画の作成、借入金の借り入れ先・建設業者・テナント・不動産管理会社の斡旋などが含まれる。もちろん、事業受託者自体の能力も問われ、もしも事業受託者が建築士事務所の登録を行っていれば、建設会社を斡旋するものの設計業務は事業受託者が行うといったパターンもある。
焦点となるのは、事業受託者を利用するに適した土地なのか？という点と、事業受託者の取捨選択に尽きる。土地が狭い（狭小地）であれば事業受託者を介しても借家・アパート・駐車場を提案されるのが関の山だ。その場合、事業受託者に徴収される賃料の一部に意味があるかは？だ。建物の建設に対して借入金がある場合には、なおさら費用対効果を熟考する必要があるだろう。さらには事業受託者が建設費に利益狙いではないか？、さらに一括賃料で安定期といっても賃料が引き下げられたり、リフォーム費用を要求されるケースもあるため要注意だ（不動産管理会社のサブリースの箇所も参照）。それらを了承して問題ないようなら事業受託方式が妥当だろう。
その反面、自己建設方式であれば事業計画・資金調達が煩雑ではあるが、テナントとの間に第三者を介在しない分だけ、賃料収入による収益は最大化できる。もちろん、周辺環境の変化や空室率というリスクは残るが、自分で事業のコントロールが可能で、第三者の思惑が介在しない分だけ精神的な負担も少ないかもしれない。ただ、このあたりは個々人の性格にもよるだろうが。。。
以上が事業受託方式での土地活用だが、ケースバイケースで土地の有効活用（収益を得る）ことは諦めて、売却するというのも１つの手だ。どうしても土地活用による不動産経営を考えているなら、その売却代金で他の土地か建物のみを購入するという手もある。土地活用の成否はファイナンシャルプランナーや銀行や業者、各都道府県が主催する無料の不動産投資セミナー・相談会なども利用しつつ、自分に合った有効な方法を探すのが結果的に最高の土地活用方法となるだろう。
