原状回復・リフォームの費用削減等のポイント

リフォームの費用は20万円と60万円を意識すべきか!?

アパート経営などの不動産投資では、退去後の原状回復や入居率向上のためのリフォームは必要不可欠な作業だ。ただ、これらの工事費用は修繕費になれば、当該年度の経費として算入できて節税となるが、資本的支出になれば工事費用の一部が差し引かれて減価償却で少しずつ経費として算入することになる。そのため、一般的には修繕費にするほどに節税上では有利になると考えられているが、それでは修繕費にするポイントには何があるのか?

まず、修繕費と資本的支出の概念の整理だが、修繕費は通常の建物の維持管理に要する支出が該当する。一方の資本的支出は、建物の価値を向上させたり利用期間の延長に寄与するような支出が該当する。税務上、前者は全額が経費として算入できるが、後者は一部は費用になるが一部は資産として減価償却することになる。

例えば、外壁が古くなったので改修しようと考えているとしよう。外壁を再塗装するだけなら元の状態に戻すだけのため修繕費となる。一方で、外壁をタイル貼りに変更するような場合には耐久性が増すと考えられ、元の状態に戻すより資産価値が上昇するとされる。そのため、再塗装する場合の費用よりも余分に要した費用は、資本的支出とされて減価償却することになるといった具合だ。

ただし、資産価値が上昇すると考えられるリフォーム・改修の全てが資本的支出とみなされるわけではない。資本的支出と思われるものでも費用が20万円未満か、3年内の周期で繰り替えされるような改修であれば修繕費となる。さらに、修繕費か資本的支出かの判断がつきにくい場合には費用が60万円未満か、その資産の前年末の取得価額のおおむね10%以下であれば修繕費にできる。面倒な人は、リフォーム・改修豹は20万円以下がベストで、ケースバイケースだが60万円以下なら問題ないと覚えておけばいいだろう。(詳細は修繕費と資本的支出の区分を参照)

ただ、当然ながら何でもかんでも修繕費にすれば良いわけではない。リフォームというよりリノベーションに近いようなもので、費用が相当に膨らむなら減価償却で少しずつ経費にした方が、(建物以外で)経費が計上しにくい不動産経営にはプラスだ。

以上が資本的支出と修繕費についてだが、確定申告でつまずけば税務署に突っつかれる箇所でもあるため、あくまで適正な範囲で2つの区分をしたいところだ。また、原状回復・リフォームついて不安・疑問があれば、会計士・税理士の無料相談を利用したり、不動産会社の不動産相談会(不動産投資セミナー)などを利用するのも1つの手だ。