マンション投資における収益物件の探し方と売買

入居者と投資物件を分散させればリスク分散になる!?

不動産投資の第一歩が投資物件・収益物件探しだが、スタート時点では1棟・1部屋だったとしても次の物件は場所を分散させた方が賢明だ。レントロール(貸借条件一覧表)でも記述したが、分散によって不動産を取り巻く様々なリスクに対処ができる。

まず不動産投資には様々なリスク(現物投資のリスクリアルエステートリスクなどを参照)があるが、その中の空室リスク・天災リスクは、入居者と投資物件の分散によって一定程度は低減させられる。

まず、入居者の分散は「入居者の属性をバラけさせる」ことで実現できる。具体的には物件の購入時に性別・職業が分かれていることが重要となる。それによって企業・大学の移転による入居者の減少、地域の治安悪化の恐れ(ないしは風評被害)によって空室率が下がることを回避できる。これは1棟買いの中で実現できればいいが、仮に1棟目でできなくとも2棟目には1棟目と異なる属性、ないしは属性がバラけた物件を購入することでリスクを低減できる。

投資物件の位置を分散させることでも、地域特性(人口減など)による空室率の上昇のリスクは低減できる。ただし、投資物件の位置を分散させるのは、地震・津波・竜巻・洪水・台風などの天災によって投資物件が滅失する天災リスクの回避の意味合いの方が大きい。特に、現在のところ東京に物件が集中している場合には、他の地方都市へも視野を広げた方がいい。

特に不動産投資は数年~十数年の期間での運用となるため、今後確実視されている地震に巻き込まれる可能性が高い。耐震性などの建物の根本的な対策を講じておくことは当然だが、それよりも地域分散の方が手っ取り早く金銭的な負担も軽減できる。今後予想されている大地震には、南海トラフ沖地震と首都直下型地震の2つがある(詳細は次に日本を襲う大地震とは?を参照)

都道府県別の震度6以上の地震発生の可能性分布図

上図は地震調査委員会がまとめた、震度6以上の地震が起きる可能性が高い都道府県のヒートマップだ。赤色が濃いほどに大地震が起きる可能性が高い地域となっている。人口動態で有利だった東京・神奈川が赤く染まり、東京に次ぐ地方都市である大阪・愛知も赤く染まっている。赤く染まっていない地震のリスクが低めの都市となると、福岡・札幌が代表格となるだろう。

また、地域分散で天災リスクを回避する際には地震そのものよりも、地震によって発生する津波の脅威も侮れない。その意味では、前述のヒートマップで赤く染まっているとしても、海沿いを敬遠したり海抜が低い場所を避けるといった手法でも、多少なりとも天災リスクは回避できる。また、大きな河川から近い場所を避けることで、台風の豪雨で川が氾濫して床下浸水や床上浸水が起きるリスクへの備えになろう。

以上が入居者の分散と投資物件の位置の分散によるリスク低減だが、そもそも物件が1つなのであれば、分散によるリスク低減は期待できない。その場合には保険(大家向けの保険)などを検討した方がいいだろう。リスク低減だけのために、保有する投資物件を増やすのは明らかに間違いだ。また、アパート経営の答えは1つではないため、不安に思うことがあれば税理士・FP・銀行への無料相談や、不動産会社の不動産相談会(不動産投資セミナー)などを利用して確認するのも手だ。