アパート経営における収益物件の探し方と売買

不動産投資で失敗しないために収益物件・投資物件の現地確認は必須!

不動産投資でマンション・アパートなどを探す際には、楽待・建美屋などのインターネットでの検索が便利かつ早い。現地の状況もグーグルのストリートビューなどで、かなり詳細なところまで分かる。しかし、いざ購入するとなったら土地・建物共に現地確認が必須だ。というのも、インターネット上はメリットを際立たせて、デメリットは隠れていることも多々あるためだ。それでは現地確認でしか分からないことには何があるのか?

まず、土地についてだが、現地確認で隣地との境界線(越境物が無いか?)であったり、土地に面している道路に車が入って来れるか?を確認する必要がある。特に自動車が入ってこれないようだと、建物を建設するなら建設コストのコストアップの要因になるし、自動車が必須の地方都市なら致命傷(駐車場の必要性を参照)になる可能性があるためだ。また、土地の高低差や穴・溝があるかも確認したい。高低差があるといっても崖になっているようなら、土砂災害だったり建物の倒壊に繋がるため購入するには厳しくなる。

また、雨の日、可能であれば豪雨の日にも現地確認をしておきたい。昨今では台風以外でもゲリラ豪雨というレベルを超えた雨量で、川の氾濫や床上・床下浸水が起きることもある。土地までの行きすがら雨水がどちらに流れているかを確認したり、土地の近くに水が異様に貯まっていないか?(土地がくぼみか相対的に低い場所にある可能性がある)などを確認できると心強い。もしも雪が積もる地域であれば、雨だけでなく雪の場合も確認したいところだ。

もしも直近に雨予報が無ければ、国土交通省のハザードマップで確認するのもいいだろう。このマップを見れば、洪水・津波・土砂災害などの可能性があるかが分かる。もちろん、あくまで予想であって、ハザードマップで天災の懸念が無くても、災害による被害の可能性は否定できない。

ハザードマップのサンプル画像(東京都杉並区)

アパート・マンションなどの建物でも、土地と同じく自動車が通れるか?ハザードマップの確認は必要だが、他にもチェックポイントはある。例えば、ポストやゴミ捨て場などが氾濫していないか?(入居者の質が悪い?)や、外観が写真よりも廃れていないか?(賃借人は外観写真も見ている)などを確認する必要がある。特に外観が汚れているようなら、外壁の塗装が必要人になり思った以上に費用がかさむ必要がある。室内では、日当たりの他にカビが繁殖していないか、防音性は十分かなどを確認しておきたい。ネットではあったはずの設備に不備が無いかも要確認だ。

とかく建物の現地確認では、購入後に修繕費が必要にならないかという視点でチェックしていく必要がある。もしも修繕費が必要になりそうなポイントがあったなら、迷わず売り手に告げて値切り交渉の材料にすべきだ。契約して売買価格が決定してしまえば、もはや値切りはできないため、契約前に可能な限りチェックして交渉すべきだ。もしも値切りが成功すれば、それは不動産投資の出口のときに圧倒的に有利になる。現地確認は、間違い探し・あら探しのつもりで行うべきだ。

以上がアパート経営における現地確認の重要性についてだが、もしも不動産会社の営業マンが現地確認の二の足を踏むようなら、その不動産は購入しないぐらいの気構えを持ちたいところだ。もしくは、必ず何か値切りポイントがあるはずだと考えて現地確認をしたい。また、不動産投資で何か不安に思うことがあれば税理士・FP・銀行での無料相談を利用したり、不動産会社の不動産相談会(不動産投資セミナー)などを利用するのも手だ。