アパート経営における収益物件の探し方と売買

初めて投資物件・収益物件をインターネットで検索する時のポイント!

不動産投資の第一歩が投資物件・収益物件探しだが、現在ではインターネットで検索するのが最も手っ取り早い。SUUMOやエイブルなどの自宅用の賃貸物件を探すサイトにも、一応は投資物件が載ってはいるが、「楽待」「建美家」などの投資用不動産の専門サイトの方が情報量は多い。もちろん、各不動産会社のHPを手当たり次第探す手もあるが、全国の物件と不動産会社を網羅している投資物件・収益物件の検索サイトを利用した方が圧倒的に手間が省ける。

投資物件・収益物件の検索サイトのイメージ

さて、初めて検索する時は、まずは自分が居住する(していた)地域や旅行で度々訪れるような、自分に土地勘のある場所を集中的に見ていくといいだろう。これは現在の周辺地域の環境を知っていることもさることながら、大規模な商業施設(イオンモールや新たな観光名所)ができる情報も無意識に入手している可能性が高いためだ。また、実際に自分が大家になった場合に日常的な移動圏内に投資物件があれば、何かあった場合に即座に現地に行けるというメリットもある。

ある程度の物件に目を通したなら、いくつか自分が住んでもいい(もしくは息子・孫に住まわしてもいい)物件が幾つか出てくるだろう。その時点で利回りを確認して絞り込むといいだろう。利回りは大抵は「満室時利回り」という満室になった時の賃料収入から、物件の購入費を割り算して算出されている。また、不動産賃貸に要する費用(管理費・修繕費)は含まれていない。サイトによっては、これらの諸経費を加味した「実質利回り」を表示しているものもあるが、さすがにローン返済額までは加味していない(正確には個々人によって借入額が異なるため算出できない)ため、実際の利回りは相当に低いと考えるべきだ。

とはいえ、あまりに表面利回りが高い物件だと、中古物件であれば後々の修繕費が高かったり、そもそも需要が少ない=入居者が少ないなどの落とし穴も考えられる。最初は利回りは中庸のものを選ぶといいだろう。ちなみに、一般的に東京圏・名古屋・大阪の投資物件の利回りは5~7%台のものが多い。

また、物件が本当に相場に合致した額なのかも、併せて確認したいところだ。自分が目星をつけた物件が、周辺の他の物件、特に築年数・設備などの条件が近しい物件と比較して、極端に割高・割安となっていないか?ということだ。割高なら値切る余地があるわけで、割安なら何か落とし穴が無いかを綿密に探る必要がある。

もちろん、価格を含めてインターネットで調べて不安・疑問に感じたことは、その投資物件を取り扱っている不動産会社に電話でも訪問でも臆せず聞いた方がいい。数千万円~数億単位のお客様を無碍に扱う業者はありえない(問い合わせ段階で無碍に扱われたら、その業者はやめた方がいい)ため、ネット検索段階でも疑問は何でも聞いた方がいい。

注意したいのは、自分が望む投資物件が見つかった場合に取り扱っている不動産会社も調べておく点だ。手元に不動産を現金で買える資金があるなら別だが、大抵は銀行からの借入金が無ければ購入・取得ができない。つまりは、どれだけ良い物件でも買えないことになる。一般的にに個人で銀行窓口に行くよりも、不動産会社と取引関係がある金融機関の方が借入には融通が利く。そのため、欲しい投資物件を扱う不動産会社の社歴の長短は元より、取引先の項目に何の銀行が並んでいるかもチェックできるベターだ。ただし、会社によっては記載されていないこともあるため、その際には直接確認するしかない。

以上がインターネットで投資物件・収益物件を検索する際のポイント・注意点だが、あくまで検索して絞り込むという段階であることを忘れてはならない。最後は現物を見て、老朽化の度合いなどを見極める必要がある。また、不動産投資について不安があるようなら、FP・銀行などの専門家の意見を取り入れたり、不動産相談会(不動産投資セミナー)や相続相談会なども利用したいところだ。