アパート経営での入居募集や維持管理

入居者募集の方法と満室にするためのポイント!

不動産投資では投資物件・収益物件探しや融資も重要だが、何より入居者がいなければ賃料収入が得られないため、入居者の募集はアパート経営の要といえる。どのように入居者を募集し、その際に注意すべきポイントがあるのか?

まず、入居者を募集する方法だが、不動産仲介業者(賃貸仲介業者)を利用するのが主となる。特に現在ではインターネットを利用して賃貸物件を探す人が多いため、「賃貸 マンション」などで検索して上位に来るサイトには、確実に自分の物件が載るようにしなければならない。代表例としてはホームズ・スーモ・アットホーム・アパマンなどが挙げられる。ただし、これらのサイトに掲載されるには、原則として個人で物件情報を登録することはできず、不動産業者を介してでないと掲載されない。投資物件の近くにある仲介業者を探し、かつインターネットでの掲載を依頼するといいだろう。

この点、自分でHP・ブログを立ち上げてアピールするという手もあるが、昨今のインターネットでの掲載順位の上位争いは昔よりも苛烈になっている。インターネット(というか検索エンジン最適化)に相応の知識があるなら話は別だが、そうでないならインターネットの中で埋もれてしまう可能性が高い。そのため、インターネットでの物件情報の公開に関しては積極的に不動産業者を利用した方がいい。

とはいえ、インターネットでの開示情報を完全に業者任せにすると、画一的な情報で他の物件に埋もれる可能性がある。もしも文章などを編集できるのであれば、自分で物件の特徴やメリットや周辺環境のなどを記述した文章を考えた方がいい。それを掲載してもらえば少なからず他物件(特に間取り図と写真だけの物件)とは差別化ができる。何事も業者任せにしない方がいいのは世の常だ。

他方で、インターネット以外の方法にも一通り手を打っておきたい。基本的にはインターネットが主流ではあるが、不動産業者を幾つか巡ってインターネットだけでなく、はがき・チラシ・フリーペーパーなどを配布している業者があれば、インターネットとは別のコンタクトポイントになり得るため懇意にしておいて損は無い。

最後に注意したいのは、入居者募集を不動産管理会社任せにしないことだ。不動産管理会社によっては管理費を安くする代わりに、入居者募集を専任とする会社もある。ただし、入居者募集を1社に一任するのは相当のリスクがある。任された管理管理会社は他者へも空き情報を流す可能性が高いが、自社で入居者を決めると手数料が得られるため他社に流さない可能性もある。そうなると、なかなか空室が埋まらず賃料収入に影響を及ぼす。

もちろん、不動産管理会社には、入居者数に応じて管理料を決めるケースもあるため、一概に専任が悪いとは言い難い。ただ、いつまでも空室が埋まらないようなら物件の修繕云々ではなく、入居者募集が適切に広く行われているか?を疑う視点も必要ということだ。不動産経営が成り立つのは、あくまで仲介業者・管理会社の協力があってのもののため、極度に関係が悪化しないようにしつつ、非協力的な業者とは縁を切るというスタンスをとりたいところだ。

以上が入居者募集のポイントだが、どのポイントでも大家自らが動くことで空室率を下げられたり、不利な局面を打開することに繋がる。とはいえ、歴が短ければ行動の是非に判断がつきにくいこともあるだろう。そういった場合には、不動産相談会(不動産投資セミナー)などで同業者の意見を聞いたりして、他者の意見を含めて総合的に状況判断することが重要といえるだろう。