アパート経営での入居募集や維持管理など

アパート・マンションの室内の手入れ・修繕ポイントは2つ!?

不動産投資・アパート経営では、ワンルームにせよ一棟にせよ投資物件が長持ちさせることは、将来的な空室率の上昇を防ぐ(入居率を高くする)ポイントといえる。また、主要な手入れをするポイントを知っておけば、新たに投資物件を取得する際の目利きする能力にもなるだろう。それでは、アパート・マンションの室内の手入れで、重点的にチェックすべきポイントには何があるのか?(共用部は別ページを参照)

手入れすべきポイントは数多く存在するが、室内の手入れで特に重視したいのは、トイレと換気機能の2つだ。トイレが詰まりなく排水が滞りなく行われるかは、トイレが使用できるか云々だけでなく排水の臭い漏れ(臭気の発生)にも関係してくる。面倒なら住宅診断士(最近ではトイレ診断士もできたようだが)や排水業者に頼むのも手だが、オーナー自ら簡易的にチェックする方法もある。

具体的には、トイレを流してみて封水の高さをチェックする方法が一般的だ。封水とはトイレのトラップ部分(下図参照)に溜められている水で、トイレを流した後に便器の中で溜まっている水と言ってもいいだろう。この封水が排水管から出てくる臭気の逆流を防ぐため、封水の高さが低くなっていたり、近くの排水口から音・臭いがしてくるようだと要注意だ。

一般的なトイレの構造

また、トイレのタンクを開けて見て、水を流すレバーと栓を繋ぐ紐(大抵はチェーンなどの鎖であることが多い)が錆びていないかも確認しておきたいところだ。このチェーンが切れるとタンクに水があっても中の栓が開かずに水が流れなくなってしまう。

もう1つの重要なチェックポイントである換気だが、換気もトイレ同様に正常に機能しないと異臭等の原因となる。とはいえチェック方法はシンプルで、換気扇を回して屋外の給気口に回って風を感じれば問題なしだ。風を感じているか不安なら、指を舐めるなりティッシュをかざすなどしてチェックすればいいだろう。

注意したいのは最近建築された築浅マンションだと、24時間換気システムになっており、そちらから風が吸い込まれることがある点だ。その場合、キッチンの換気扇をオンにする前に24時間換気の換気口を全て塞いでからチェックする必要がある。また、24時間換気が停止しているか、正しく機能しているかを給気口でチェックする必要がある。

重要なポイントは上記2点だが、時間に余裕があるなら給水設備でも給水管・水栓金具の水漏れやパッキンの腐食・異常がないかも確認しておきたい。換気もガス漏れは元よりガス設備に劣化・異常がないかを確認しておいた方が安心感がある。洗面設備・インターホン・コンセント・スイッチなどもチェックできれば上出来だ。

以上が不動産オーナーのアパート・マンションの手入れ・チェックポイントだが、どのような設備であっても室内の物の多くは10~15年程度で取替えの時期が来る。そのときに資金がなければ空室率の上昇などで厳しい状況を迎える可能性が高くなるため、それを見越して収支計画などを立てたいところだ。不安があればFP・銀行・税理士の無料相談会なども利用して計画を精査するのもいいだろう。 また、収益物件のメンテナンスについては、不動産セミナーなどで同業者から知恵を借りるのも1つの手かもしれない。