アパート経営での入居募集や維持管理など

建物が損傷した際に途絶える賃料収入を保証する保険がある!

不動産投資・アパート経営では、火災保険・地震保険で天災リスクをカバーできるが、天災によって発生する空室リスクはカバーできない。火災保険・地震保険は、あくまで天災によって破損する建物の修理費をカバーするだけだ。

しかし、実際に火事で建物・部屋が滅失しても、諸経費の支払いやアパートローンの返済は待ってはくれない。ローンについては銀行に事情を話せば融通してくれる可能性もあるが、建物全体が滅失したのでなければ、支払いを遅らせてくれるかは甚だ疑問だ。

そういったリスクをカバーするのがアソシア保険の家賃補償保険「大家の味方」だ。火災・風災・水災、果ては入居者の死亡事故などにより物件が損害を受けた場合に、その修繕費と建物復旧期間中の家賃を補償してくれる。

家賃補償保険「大家の味方」の補償内容・修理費用保険金・臨時費用保険金

補償内容は家賃の補償と戸室修理費用の補償に分かれる。前者の家賃の補償は、前述の通り天災・死亡事故で家賃収入が途絶えた場合に、最大6か月分の家賃が大家に支払われる仕組みになっている。あくまで家賃収入が途絶えた期間は復旧期間である点に注意が必要で、事故発生日からリフォーム完了日までの家賃は補償されるが、リフォーム完了日から新たな入居者が見つかるまでの空室期間の家賃は補償されない。

後者の戸室修理費用の補償は、部屋の中で居住者が死亡した場合に修理費用(修繕費)を1回につき300万円が支払われる。さらに臨時費用保険金があり、入居者の死亡原因が犯罪である場合には追加で50万円、犯罪でなくとも20万円が受け取れる。注意すべきは、300万円という上限額は敷金を差し引いた額である点だ。入居者の敷金で修理費用の一部を補填できる場合には、その分を300万円から差し引かれるということだ。また、この補償は特約となるため付加すれば、家賃補償単体時よりも保険料は値上がりする点は忘れずにおきたい。

それでは、肝心の保険料は如何ほどなのか? 計算は一見すると面倒に見えるが、1棟の家賃収入の1ヶ月に1.22%をかけた額と、1棟の戸室数に2570円をかけた額を合算した額が年間の保険料となる。例えば、1棟10室で月額の家賃収入が50万円であれば、前者は「50万円×1.22%=6100円」となり、後者は「10室×2570円=25700円」となる。年間の保険料は「6100円+25700円=31800円」となる。

家賃補償保険の保険料計算式

また、他社に類似の保険が無い(孤独死のみをカバーする保険はあるが)ため、保険料のお得さは計りかねる。ただ、仮に前述の例で、保険契約から5年後に入居者で死亡者が出た場合には、それまでに支払った合計保険料は約160万円となる。家賃補償で30万円、臨時費用保険金で20万円、修繕費で110万円が受け取れれば、かろうじて保険としての意味は保たれることになる。この辺りは自分の保有物件の入居者層との相談、さらには日本人の平均寿命(女性は87歳・男性80歳)を考慮して、この保険に意義があるかを考える必要がある。

以上が家賃補償保険についてだが、やはり残念なのは他社に類似の保険が存在していないため比較ができない点だ。そのため、得か否かは前段でも記述したように、自分の保有物件の入居者層から判断するしかない。また、保険で何か不安があればネットや書籍での情報収集だけでなく、保険代理店・FP・銀行などの無料相談を利用したり、不動産相談会(不動産投資セミナー)などで同業者の評判を聞くのも手だ。