アパート経営での入居募集や維持管理など

不動産オーナーに有利な家賃保証会社を徹底比較!

昨今では不動産投資・アパート経営では、連帯保証人ではなく家賃保証会社(賃貸保証会社)を利用するのが主流となっている。これは貸主側では保証人に家賃支払いを拒否されたり、借主側で連帯保証人を調整できないなどの社会時事情も影響している。

さて、基本的にはオーナー側で決定する家賃保証会社だが、保証費用は借主側の負担とはいえ実際に保証を受けるのはオーナー側となるため、業者選びには相応の注意を要する。

下図では主要な家賃保証会社の料金(初回料率と更新料)をはじめ、オーナーが受けられる保証を比較した。具体的には賃料が保証される期間・以前の住人が残した残留物の撤去費用・法定手続きの費用・原状回復費用も保証されるかを比較した。また、不動産管理会社を設立して法人化している場合、家賃保証会社によっては、借主と保証会社で契約が成立すると保証費用のキックバック(手数料のようなもの)が受け取れ利益になる。そのため、その比率も併せて併記した。

家賃保証会社の料率・保証の比較(全保連・日本セーフティ・リクルート・日本賃貸保証・カーサ)

まず料率についてだが、これは家賃1ヶ月分の何%かを示している。保証費用は借主負担のためオーナーには無関係ではあるが、あまりに大きいと借主側の負担が大きくなり敬遠されかねない。その意味ではリクルートは厳しい感は否めず、さらに同社の保証を見ると家賃の保証期間が48ヶ月と他社よりも長いのだが、残留物の撤去費用・法定手続きの費用などもなく保証も手厚いとはいえない。

保証内容では前述のリクルートが群を抜いているが、48ヶ月分の家賃の保証というのも現実離れ(4年も家賃を受け取らず放置するオーナーは稀有だろう)している。その意味では、12ヶ月でも十分で24ヶ月なら万全に近いといえる。そう考えると、全保連合・日本セーフティ・日本賃貸保証あたりが妥当といえる。

ただ、日本セーフティを除いては原状回復費用の保証はないため、原状回復までカバーしたいなら日本セーフティが最有力候補となろう。他方で原状回復に執着しないのであれば、日本賃貸保証が保証面でも料率面でもバランスが取れているといえる。

他方で、不動産管理会社を経営する場合にはキックバックも重視したい。その点からすれば全保連だけでなくナップも有力な候補になり得る。ナップは家賃保障期間が60ヶ月と長いのもさることながら、原状回復費用も家賃の2ヶ月分と他社よりも太っ腹なため、全保連ではなくナップを選択するというの手だ。

以上が家賃保証会社の比較だが、家賃保証会社の保証内容は業績(滞納家賃を回収できず大家への代位弁済が増えると悪化する)次第で変更されることは間々ある。そのため最新の内容を確認すると共に、そもそもの原因である入居者の属性に留意するのが鉄則だ。また、何か不安があればネットや書籍での情報収集だけでなく、FP・銀行・税理士などの無料相談を利用したり不動産相談会(不動産投資セミナー)なども利用したいところだ。