不動産の有効活用と賃貸借

アパート・マンション経営でテナント募集する賃貸条件とは!

アパート・マンション経営といった不動産投資において、安定的な収益と経営を確保するには、そもそもの土台になるテナントへの賃貸条件・募集条件がカギを握るといっていい。それでは、どのようなポイントを考えながら、テナント募集する際の賃貸条件を決めればいいか?

まず考えるべき主なポイントには、賃貸契約期間・賃料・敷金・礼金が挙げられる。さらには入居者の条件(法人限定・単身者・女性・学生など)からターゲットを絞り込むことも可能だ。これらの条件を決める上では、収支計画を基に逆算して採算が合う採算ラインを考える必要がある。

それと平行して、取得する(した)賃貸物件の周囲の賃貸物件の概要、稼働状況、賃貸条件などの市場調査を行い、周囲の物件からかけ離れた条件ではないか?想定している稼働状況(空室率)が甘くないか?などを勘案して、賃貸対条件を精査する必要がある。

仮に取得した物件の周囲の賃貸物件の空室率が高い場合、需要が弱い可能性がありパイの奪い合いとなる可能性もある。建物自体に魅力がある、内装が綺麗であったり駐車場が無料といったプラスαがあれば問題ないが、そうでないなら何かしらの手段を考える必要がある。

例えば、敷金・礼金ゼロ、一定期間の賃料無料(フリーレント)が定番の方法といえよう。ただし、これらは賃料収入に直結する部分でもあるため緻密な計算をしておきたい。その分だけ賃料が他の部屋よりも数千円高くするのも1つの手ではある。また、付帯する駐車場などの施設を無料にする、何かしらのクーポンを付ける手もあろう。

ちなみに、賃貸条件を決めてテナントの募集を開始するのは、建物が完成(竣工)した後でなくとも問題はない。新築物件であれば感性前に入居者が決まることも珍しくはない。ただし入居後のトラブルを避ける意味で、1室だけ内装を仕上げて内覧できるようにしたり、写真を確認をしてもらうことも必要になる。

また、テナント募集は昨今ではインターネットが主流になりつつあるが、それ以外にも不動産の情報誌、折込チラシ、投函チラシ、不動産仲介会社での店頭掲示といったアナログな方法も決して効果が無いわけではない。また、周囲の企業の総務課に社員向けとしてPRしてもらう(その分だけ賃料は優遇)手や、大学の生協での募集コーナーに掲示してもらうといったアクロバティックな方法もある。

以上がテナント募集の賃貸条件の基礎となるが、どれだけ緻密な条件を組み立ててもイレギュラーは起きることは念頭に置いておきたい。周囲の状況が天災などにより変化したり、大規模なマンションが建築されることもあろう。不動産投資でもアパート・マンションは比較的安定的な建築用途ではあるが、用心するに越したことはない。また、賃貸条件を精査する上で何かしら不安があるなら、ネット・本だけでなく、各都道府県が主催する不動産投資セミナーなどに参加して相談するのも悪くないだろう。