不動産の有効活用と賃貸借

賃貸物件の管理が不動産投資のカギを握る!?

アパート・マンション経営といった不動産投資において、賃貸物件の管理は事業継続の要といってもいい。具体的に賃貸物件の管理業務は、賃貸管理業務と建物維持管理業務の2つに大別される。それでは、各々の業務の中身と昨今の現況は如何なるものなのか?

まず賃貸管理業務についてだが、具体的には入居者探し、賃貸借契約の締結、更新再契約、契約解約時の立会いや清掃といった業務が含まれる。また、日常的な問い合わせ・クレーム対応も含まれる。かつては不動産オーナーが自ら業務を負担していた時期もあったが、現在では入居者の知識の高まり(インターネットの普及)によって自主管理は減っている。

特に昨今で問題となっているのは、退去時の現状回復をめぐるトラブルが大きい。退去時の敷金の返還が主で、既に東京などの大都市では法令が整備されつつあるが、それでも敷金の返還を巡るトラブルは絶えない。敷金は賃料収入の一部ではあるが、入居者の一部のために手間を取られるのは割りに合わないと考えるオーナーが多いこともあろう。

そのため基本的に賃貸管理業務は、不動産管理会社などに業務委託することになるが、その費用は収益に直結する。過剰なサービスを付加せずに、必要最低限のものに留めておく方が賢明だ。また、昨今では入居者が退出した後の募集業務を受託する(仲介手数料・広告料などで利益を得る)ことを条件に、管理の業務報酬は無償にしている不動産会社もある。そういった会社を探してみるのも1つの手だ。

対して建物維持管理業務は、賃貸物件の日々のメンテナンスと修繕が主たる業務だ。建物の修繕は賃貸管理とは比較にならないほどの出費となるが、まず不動産オーナーが行うのは難しく収益の悪化に繋がる。そのため出費を抑えようと修繕・内装のリニューアルを見送りがちだが、建物の老朽化は長期的な耐用年数を減少させ、周辺物件との競合にも負けることに繋がる。そのため、賃貸物件の建築段階からアフターサービスの良い建築会社を探しておくのは重要な仕事といえる。

また、時代・環境の変化に伴う必然的なリフォームが必要になる場面は、あらかじめ念頭に置いておく必要がある。例えば、マンションでは和室から洋室、畳からフローリング、ネット環境の有無、和式便所から洋式便所といった具合だ。昨今では洋式便所では事足りず、ウォシュレットが必須に近い条件となっているように条件は刻々と変化している。こういった生活スタイルの変化に対応してのリフォームは、一時的な出費は止むを得ないが、中長期的には空室率の低下、賃貸競争力の向上に繋がると考えるべきだ。

以上が賃貸物件の管理の基礎となるが、それぞれの業務については上述以外にもイレギュラーが起きることもあるだろう。特に不動産は天災による被害・周囲の状況の変化による影響を大きく受ける。保険などによるリスク管理は出し惜しみせずにおきたいところだ。また、業者選びなどで不安があるようなら、ネット・本だけでなく、各都道府県が主催する不動産投資セミナーなどに参加して相談するのも悪くないだろう。