不動産の有効活用と賃貸借
２種類ある不動産管理会社のメリット・デメリットと選び方とは！？
アパート・マンション経営といった不動産投資において、賃貸物件の管理（賃貸管理業務と建物維持管理業務）は事業継続の要といってもいい。ただ、昨今では不動産賃貸以外にも仕事をしていたり、貸主が高齢化していることもあり、専門家のいる不動産管理会社に日々の業務を任せて手間を省くといった傾向が強い。
とはいえ不動産管理会社を利用することで、一定のリターンを犠牲にするのは間違いないため、その取捨選択は非常に重要といえる。今回は、大きく分けて２つある不動産管理会社のうち、各々のメリット・デメリットと選び方を記述していく。
まず現在でもベーシックな不動産管理会社は、賃貸管理業務を行う不動産管理会社で、委託管理方式などとも呼ばれる。不動産管理会社の仕事は、賃借人（借主）の募集・入退去の手続き・滞納家賃の督促・日常的な清掃・賃借人からの問い合わせ対応などが挙げられる。これらの業務の報酬として、不動産オーナーは不動産管理会社に管理料を支払うことになる。不動産オーナー（賃貸人）・賃借人・不動産管理会社の関係は下図のようになる。
不動産管理会社を利用しなかった場合と比較して、前述したような日々の業務の手間が省けるのが最大のメリットだ。また、賃料を賃借人から直接受け取る（第三者を介しない）ため、第三者の持ち逃げ・倒産といったリスクも存在しない。注意したいのは、あくまで賃貸人と賃借人の間で契約が締結されている点だ。賃借人が家賃を滞納した場合のリスクは元より、空室率の上昇に伴う賃料収入の減少の影響を不動産オーナーが直接受ける。これが最大のデメリットということになる。
ちなみに、賃貸管理業務だけでなく建物・設備などの修繕業務（建物維持管理業務）まで手がける不動産会社や、逆に建物維持管理業務だけ手がける不動産会社も存在する。後者の場合には限りなく建築会社・工務店などに近いイメージと捉えればいい。
さて、もう１つの不動産管理会社は不動産の一括借受け（一括借り上げ）を行うタイプで、転貸借方式・サブリース方式などとも呼ばれる。この場合、賃貸借契約は不動産オーナーと不動産管理会社が結び、不動産管理会社が一括で賃貸物件（例えば賃貸マンションなら全室）を借り上げる。不動産管理会社は転貸して賃料を得て、その自社の利益を差し引いた一括借受賃料が不動産オーナーに支払われる。不動産オーナーにとって最大のメリットは、賃料収入が安定することで、借入金がある場合の返済計画も立てやすい。さらに理屈の上では賃料の滞納や空室率の低下のリスクは不動産管理会社が負うことになる。ただし、あくまで理屈上でしかなく実際は異なる。
理屈の上では完璧に見えるサブリース方式だが、最大のデメリットであり注意点は、不動産管理会社そのものといえる。まず最大のメリットである一括借受賃料が、固定されているようで固定されていない点が大きい。10～30年の一括借上であったり、安定した家賃収入などと謳っていても、一括借受賃料が引き下げられることは間々ある。家賃保証が２～３年は保証すると言ったが、その後に一括借受賃料が大きく引き下げられるケースもある。
また、リフォーム・内装の改修などは不動産オーナーが負担する点も見逃せない。不動産管理会社からの（空室率の低下などを名目上の理由にしての）リフォームの要請は、空室率の上昇に伴った妥当な要請であれば、不動産オーナーとしては非常に助かる。ただ、問題なのは要請を断る場合で、この場合には不動産管理会社から採算が合わないことを理由に、サブリース契約の解除を求められることもある。また、不動産管理会社と建築会社の利益にすべく、不動産オーナーを食い物にする（必要性が低く切迫していないリフォームを強いられる）ケースもある。
そのため、サブリースの方がスタンダードな不動産管理会社よりも、リスクが大きく多い感は否めない。以上の不動産管理管理会社を利用しない、スタンダードな不動産管理会社（委託管理方式）、一括借り上げの不動産管理会社（サブリース方式）のメリット・デメリットを一覧にまとめたのが下図だ。
以上が不動産管理会社の種類と有無と、メリット・デメリットとリスクだが、いずれにせよ業者選びが重要となるのは間違いない。評判だけでなく会社の規模・本社の所在地なども目安に検討した方が賢明だ。また、実際に不動産経営を始めた場合には、しばしば想定外のことも起こり得る。そういった場合に、相談できる専門家や同業者の目安をつけておくことが重要となるだろう。情報収集はネット・本だけでなく、各都道府県が主催する不動産投資セミナーなどに参加して相談するのも悪くないだろう。
