不動産の有効活用と賃貸借

賃貸マンション?オフィス?店舗?のどれで賃料収入を得るか!?

持て余した土地の有効活用や、賃料収入を得ようとした場合、土地はさることながら何の建物を建築・購入するかは大きな分岐点といえる。具体的には賃貸アパートや賃貸マンションにするか、もしくはオフィスビル・店舗にするか、はたまた駐車場にするか他の何かしらにするかということになる。各々に如何なる特性とメリット・デメリット(リスク)があり、どのように選択すればいいのだろうか?

まず賃貸アパート・マンションだが、他の用途よりも賃料収入の安定度は高い。オフィスや店舗のように業績によって退去されることはなく、転勤などの個人的な都合が無ければ賃料はほぼ確実に手に入るためだ。立地に関しても必ずしも市街地である必要はなく、ある程度の郊外でも駅近で、利便性の高い交通網と商業施設があれば入居者が集まる。そのため、不動産収入を得るには最もポピュラーな方法といえる。

賃貸アパート・マンションの賃料・収益・立地・景気変動の影響一覧

ただ、入居者層の所得と支払われる賃料には密接な関係がある点に注意すべきだ。必ずしも全てがそうとは言い難いが、地域の中で相応に安い賃料の物件には、それなりの人物が入居してくることを考えておかねばならない。入居者間のトラブルから近隣住民とのトラブル、さらには家賃滞納や事件・死亡といったことも勘案する必要がある。相手が法人であれば良識ある話し合いもできようが、個人となると人それぞれとなることもある。

次にオフィスビルだが、賃料の安定度は企業業績・景気変動の影響を受けるため、賃貸マンションよりも賃料収入の安定度は劣る。ただ、業績次第では人員増加に伴う増床で賃料収入が上昇したり、景気次第(不動産市場の好況次第)では賃料増加の交渉をすることも可能だ。もちろん他方で、景気悪化・業績悪化によって減床や、賃料減少の交渉されたりすることもありうる。中小企業であれば計画倒産・夜逃げなどの賃料踏み倒しの可能性もある。

オフィスの賃料・収益・立地・景気変動の影響一覧

それらよりもオフィスビルの場合には、立地条件の成否が投資の成功・失敗のカギを握るため注意が必要だ。一般的に都心部・主要ターミナル駅周辺、ないしは都市の中心部・市街地である必要がある。企業がステータスを感じる地域、都心でいえば例えば丸の内・銀座などであれば成功の確率は高まる。他方で郊外などで立地要素が欠けると、企業側としては研究施設などでしか用途が無くなるため、一気に失敗の可能性が高まる。ただ、当然ながら市街地となれば先行投資の資金が大きくなるデメリットもある。

物販・飲食などの店舗だと、オフィスビルほど立地は気にせずに済むが、それでも人口が密集している地域か、幹線道路に面したロードサイドが好ましくはある。収益性は、店舗であれば低層かつ簡易なため建築費が安く、商業施設としてリスクを加味した賃料を請求できるため収益性は高い。ただ、市街地の飲食店を見ても分かる通り、店舗の入れ替わりは激しい。上述の2つよりも収益が安定しているとは言い難い。

飲食・物販の店舗の賃料・収益・立地・景気変動の影響一覧

最後に駐車場だが、立地条件は駐車場のニーズがある(恒常的に駐車場が満車な地域など)なら市街地・郊外は問わず立地条件は厳しくはない。ただし、収益性は建築に対する投資額と駐車料金によって状況が異なる。例えば、狭い面積のタワー型の駐車場であれば、都心部で慢性的に駐車場不足の地域であれば収益性は高くなる。一方で、郊外でタワー型だと駐車料金の単価に対して建築費が重荷になるということだ。

駐車場の店舗の賃料・収益・立地・景気変動の影響一覧

以上の4つの用途を、賃料収入の高低・収益の安定性・景気変動の影響・立地条件を一覧にしたのが下図だ。基本的に万能なものは無いが、各々のニーズによって選択肢があると考えればいいだろう。

建物用途の特性(賃料収入・収益の安定性・景気変動・立地)

以上が主な建築用途と賃料・収益・景気・立地についてだが、上述の用途以外にも有望なものはある。例えば、サービス付き高齢者住宅(特別養護老人ホーム)なら、税制優遇がある他に最終的に自分が入居するという手もある。また、学生向け賃貸マンションで息子・孫を入居させる(教育上よろしいかは別にして)という手もある。それらも加味しつつ自分の目的にあった選択肢を選ぶといい。選択する上で不安があるようなら、各都道府県が主催する無料の不動産投資セミナーに出て相談してみるのも悪くないだろう。