不動産売買の留意点/注意点

不動産購入後に雨漏り・ひび割れなどの欠陥が見つかったら!?

不動産(土地・建物)は一生に一度とも言われる高額な買い物で、買い手としてはローンを組んで購入するなどの相当の負担がある。そんな状況の中で不動産を購入したが欠陥が発見された場合にはどうなるのか?

民法では「売買したものに通常の注意を払っても発見できない隠れた瑕疵(欠陥)があった場合には、売主は過失がなくとも責任を負う」とされている。これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と呼ぶ。つまりは、売主が欠陥に気づこうが気づくまいが、その責任を負うということだ。隠れた瑕疵の例としては、建物の雨漏りヒビ割れや、土台がシロアリに侵食されていたりが挙げられる。土地でも、建物を建築するには明らかに緩い土地や、地中に以前の建物の基礎が残り撤去費用が必要、などが挙げられる。

買主は当然ながら瑕疵を見つけた場合には損害賠償をすることになるが、瑕疵によって契約を達成できないなら契約の解除もできる。ただし、民法によると買主は瑕疵がある事実を知ってから1年内に権利を行使する必要がある。

この1年は長いように見えるが、時として短いこともある。例えば、瑕疵の内容が軽微なもの(あるか無いか、見えるか見えないか程度のヒビ)であれば、損害賠償なんて面倒なものと二の足を踏むこともあるだろう。ただ、その後の風雨で水漏れが許容できないものになったり小地震でヒビが拡大することもあるだろう。そうなると発見時よりも瑕疵は看過できないものになる。

そういった事情もあり、宅地建物取引業法では、建物取引業者が売主で宅地・建物を売買する場合には、瑕疵担保責任での買主の権利行使は「物件の引渡しから2年以上」と大きく拡充されている。さらに、2000年には品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)が施工され、新築住宅や新築後1年内の未使用の住宅(建売の住宅)であれば、建築の請負や売買契約で10年の瑕疵担保責任が義務づけられている。新築後の10年は住宅に不備があれば、賠償請求ができる。

以上のように不動産で瑕疵(欠陥)が発見されたら、迷わず住宅メーカーや販売会社に問い合わせた方が賢明だ。それで話しがまとまらないようなら、弁護士でもいいが、住宅紛争処理支援センターなどの民間の紛争処理を行っている財団法人に電話相談してみるのも手だ。