不動産売買・賃貸借の注意点/留意点

不動産の賃料収入に課税される税金は意外と多い!?

不動産(土地・建物など)を貸して地代や家賃といった賃料収入を受け取ると、それらは不動産所得として課税される。もちろん賃料収入(総収入金額)からは、必要経費を差し引いた額が不動産所得となり所得税・住民税などが課せられる。それでは具体的に何が「収入」に該当し、如何なる出費が「必要経費」に該当するのか?そして不動産所得に課せられる「税率」は如何ほどのものなのか?

まず「総収入金額」についてだが、マンションの家賃、土地の地代の他に、礼金・共益費・更新料といった一時的な収入や、土地の借地権の権利金なども総収入金額に含まれる。また、敷金・保証金といった賃借人(借主)に一部を返還する可能性がある金銭は、返還しない部分の金銭が総収入金額になる。

注意したいのはアパートとはいえ、それが学生の下宿先(学生寮や社員寮)で食事も提供している場合などがある。この場合、別途食糧代を徴収しているのは元より、食事が完全無料でも家賃に含まれているような場合、食事の提供で得た部分の収入は雑所得となり不動産所得とはならない。その他にも不動産所得に見えて不動産所得ではないものが複数あるため注意が(詳細は不動産所得の総収入金額を参照)

一方の「必要経費」には、まずは貸している不動産の固定資産税・都市計画税(+事業税)などが経費として認められる。ただし、後述する所得税・住民税は必要経費とはならないため注意したい。その他に、不動産取得のための借入金の利息や、火災保険料・修繕費・広告宣伝費といった一般的な経費も必要経費に含まれる。借主を立ち退かせるための立退料も必要経費になるが、総収入金額と同様に必要経費にならないものもあるため注意したい(詳細は不動産所得の必要経費を参照)

そして肝心の「税率」だが、上述の「総収入金額-必要経費=不動産所得」で算出された不動産取得に、他の給与所得などの所得を合算した額に応じて所得税・住民税が課せられる。この点、個人事業主ではなく不動産管理会社などで法人にした場合は、総収入金額は益金、必要経費は損金として扱われる。

所得税率(最新版2015年以降)

税率は不動産所得だからといって有利・不利は存在せず、合計の所得が大きければ税率が高くなる累進課税となる。仮にサラリーマン兼マンションオーナーで、給与所得が800万円、不動産所得が500万円なら総所得は1300万円だ。900~1800万円以下の所得税率は33%のため、1300万円×0.33-150.6万円=約280万円が所得税となる。住民税は別途で、所得額の大小に関わらず10%が徴収される。

以上が不動産を貸して賃料収入を得た場合の税金だが、所得税・住民税以外に個人事業主であれば個人事業税が3~5%が課されるのも忘れずにおきたい。個人事業主であれば自分で計算して確定申告することになるが、全てを自分で抱え込まずに税理士の無料相談や、都道府県協会の確定申告セミナーや不動産無料相談を利用するのも手だ。