不動産売買・賃貸借の注意点/留意点

不動産所得で必要経費と看做されるのは税金・利息だけではない!?

不動産(土地・建物など)を貸して地代や家賃といった賃料収入を得ると、それらは不動産所得として課税される。不動産所得は賃料収入(総収入金額)から必要経費を差し引いた額となるが、それでは何が必要経費に該当するのか?

まず必要経費については、貸している不動産で発生する固定資産税・都市計画税・事業税は必要経費になる。注意すべきは、不動産所得に係る所得税・住民税は必要経費にならないということだ。総収入から必要経費を差し引いて不動産所得が決まり、そこに所得税・住民税が課税されるという流れを考えれば至極当然ではあるが、一応は抑えておきたいポイントだ。

また、不動産を取得する際にはローンなどの借入金を利用する人も多いだろうが、借入金に発生する利息支払いも必要経費となる。注意すべきは利息の支払いではなく、借入金の元本部分の返済となると必要経費とはならない点だ。元本を返済するタイミングについては、よくよく考えてから実施したいところだ。

その他には、一般的な経費のイメージに近い火災保険料・修繕費・広告宣伝費などが必要経費になり、減価償却費や不動産経営に必要な経費も必要経費となる。不動産独特の経費としては、貸していた不動産を自分で利用したい場合や建物の建て替えのために、借主に支払う立退料が挙げられる。その額はケースバイケースだが、必要経費となる。ただし、不動産を売却するために借主を立ち退かせたい時は、支払う立退料は譲渡(売却)のための経費とされる。つまりは不動産所得の必要経費ではなく、不動産譲渡の譲渡費用になるということだ。

さらに、不動産所得の必要経費の場合には事業的規模か否かによって、貸倒引当金などの扱いが異なる。ちなみに貸倒引当金は、回収できない(できない可能性が高い)家賃などの未収入金などに備える資金で、事業的規模であれば経費に入れられる。

事業的規模か否かによる必要経費の取り扱いの差異(貸倒引当金・貸倒損失・資産損失・専従者給与)

いずれにせよ事業的規模の方が有利なのが分かるが、特に火災・地震により建物が滅失した場合などの損失(資産の損失)で、事業的規模であれば際限なく損失を必要経費に算入でき、赤字になれば他の所得と損益通算も可能となる。他方で、事業的規模でなければ不動産所得の額を限度として必要経費に算入でき、赤字ということは考えられないことになる。

肝心の事業的規模か否かは、5棟10室基準と呼ばれるようにアパート等は10室以上がある建物を保有するか、独立する家屋であれば5棟以上を保有していれば事業的規模とみなされる。また、土地であれば1室の貸付になる土地の貸付数が5つ以上であれば事業的規模とみなされる。。

ちなみに必要経費の区分以外で注意したいのは、これらの経費の時期だ。年を跨いだ場合などは今年度か次年度かで確定申告をする上で差がある。例えば保険料などで保険期間が翌年以降に跨る場合には、期間を按分して経費に算入することになる。他方で固定資産税などの税金は納付日の年度(会計年度ではない)の経費となる。2016年の3月に2015年分の税金を支払ったなら、2016年の経費になるということだ。

以上が不動産所得の必要経費についてだが、支出が必要経費に入るか否かも大きいが、事業的規模に入るか否かも大きな分岐点といえる。どちらにせよ経費が大きく所得が小さいほど税金面では有利になるが、それで追徴課税になれば元も子もない。必要経費に入れられるか迷ったなら、税理士の無料相談や、地方自治体が主催する無料の確定申告セミナーや不動産相談会で確認するのも手だ。