不動産売買の留意点

不動産の売買契約では相手方の確認を怠らないように!

不動産(土地・建物)の売買契約にあたっては、金額が他の売買と異なり多額という点もあるが、必要以上に慎重に確認すべき点がある。こちらが買い方である場合、売り方に本当に不動産を引き渡すにつき問題がないかを見極める必要がある。

まず第一に確認すべきは「売主が不動産の所有者であるか?」で、これは通常は登記記録で確認することになる。従来、法務局まで出向いて調べる必要があったが、現在では一般人でもインターネットを利用して気軽に閲覧できるようになった。登録料300円が必要になるが、利用者登録をすれば調べること自体は問題ない。

ただし、この登記記録は一定の信用がおけるものの、登記記録を信じて取引したが実際には別人が所有者だった場合に保護はされない(詐欺にはなるが)ため注意が必要だ。書類である以上は理屈上は偽造も可能で、所有者に見せかけて話を持ちかけるといったこともある。手口としては、不動産の売却を破格の値段で持ちかけて、手付金・内金・中間金を受け取って会社ごと消失(もしくは計画倒産)といったパターンもある。相手が企業であっても油断は禁物ということだ。自分が不動産を購入するために銀行から融資を受けて、銀行も気づかずに売主が消えるといったケースもあるため、慎重に慎重を期すことが肝要だ。

登記以外に確認する方法としては、固定資産税の納税・固定資産課税台帳の記載の確認が挙げられる。これらは一般人が自由に閲覧することはできないが、固定資産税を納める本人なら容易に用意できるものではある。こちらも偽造は可能だが、ワンクッションだけでなくツークッション目があることで信頼度は増す。これ以外に地道に物件を自分の目で確認し、さらには近隣で聞き込みをして確認するという手もある。

他方で、売主が真の所有者だが、登記上では所有者となっていないケースもある。A氏から不動産を買い受けたB社が、それをC氏に転売する場合に、まだA氏からB社への所有権移転登記が済んでいないといったケースがある。この際、不動産登記法でA氏からB氏へ直接の所有権移転登記は認められていない。そのため、自分がC氏の立場であるなら、登記申請書類でA氏からB社から自分へ所有権移転登記がされるか確認する必要がある。この際も、実際に取引の表に出てくるのはB社だろうが、本当にA氏に所有権があるのかを確認しておかないと、痛い目を見ることになるため注意したい。

また、売却される不動産が相続などにより共有不動産(共同名義)となっていると、共有者の1人と売買契約を結んでも他の共有者の持分は買い取ることができない。共有は普通は親族で行うことが多いが、赤の他人と共有することになる。さらに相続が完了する前の人から不動産を買い受ける場合には、登記が売主の名義になったのを確認してから購入した方が無難だ。

以上のように、不動産を購入する際には売主の確認は万難を排する気概で臨んだ方がいい。何度か取引をしてくると妙な慣れが出てきてしまうが、基本に忠実に確認を怠らないようにしたいところだ。いつどんな損害・損失が出るか分からず、不動産の売買となると額も大きいため洒落にならない。何か不安があるようなら、都道府県協会の不動産無料相談所で質問するなどの手を使うのもアリだ。