アパロンの融資・金利・借換え等 一覧
アパートローンで融資の審査を受ける際のポイント！？
アパート経営などの不動産投資では、自己資金のみで開始することは不可能に近いためアパートローン（略してアパロン）や不動産投資ローンを利用しての銀行からの融資が大前提となる。融資が受けられなければ、どれだけ良い物件があっても無意味だ。可能であれば不動産会社から、自社と密接な関係にある銀行から緩い審査で融資が受けられればいいが、そうは問屋が降ろさない場合もあるだろう。それでは、融資の審査を受ける際には、どのようなポイントと注意点があるのか？
主なポイントは５つあり、情報元・収支計画書（+損益計算書・貸借対照表）・事業計画書・属性が挙げられる。この５つのポイントは、ほぼイコールで銀行員が融資可否を行う際のチェックポイントであるともいえる。※自己資金は別ページを参照。また、建物の担保価値も当然ながら審査の対象となる※物件内容の審査を参照
まず情報元だが、不動産会社か建設業者か個人の持ち込みかで状況が異なる。不動産業者と密接な関係にある（資本関係もしくは相当の実績がある）不動産会社からの紹介であれば、銀行側も「あの不動産会社からの案件だから・・・」と、物件の収益性などで言い訳もつきやすくなる。この不動産会社に便宜を図ってもらいつつ融資が受けられるパターンが、融資を受ける前段階で１番望ましいといえよう。次いで建設業者からの持込みでも、その建設業者に融資を頼む銀行からの借入金があれば、ウィン・ウィンの関係となるため融資では心強い。最後が個人の持ち込みで、その銀行に相当の資産があったりすれば話は別だが、口座も持たない銀行で不動産融資を受けるには相当のハードルがある。もちろん融資が絶対に降りないということはないが、以降に記述するポイントで、より精度の高いものが要求されることを覚悟する必要がある。
次に収支計画書だが、詳細に記載されるに越したことはないが、現金収支のみを記載した下図のようなパターンでもいい。何にせよ現実的な数字を出せるかが問題だ。見かけにオリジナリティを加えることが完全に無意味とはいえないが、現在の銀行の融資の可否は蓄積されたデータに基づいており、ＰＣに数字を入力するだけで可否が決まるといって過言ではない。空室率も0％ではなく5～15％にしたり（銀行によっては70％で看做されることもあるが）、修繕費も築年数に応じて妥当な水準で計画を練る必要がある。
他方で事業計画書はオリジナリティがあってもいい。というか一定のオリジナリティがあった方が望ましいかもしれない。仮にデベロッパーから提案書が来た場合だとしても、オーナー自らが書類に手を加える（修正は資料を作成した人に頼んでもいい）ことは、オーナー自らが乗り気であることを示す意味でもいい。土地柄を勘案した想定される入居者や、建物の特性から考える他物件との差別化ポイントなどの勝算が記載されていると、銀行側としても数字に多少の不安感があっても融資がおりる可能性が少なからず高まる。
最後に属性だが、これは自分の収入・資産・過去の実績などが判断材料となる。他のローンの借り入れ額は元より、細かいところではクレジットカードの返済・公共料金の支払いを見られることもある。また、当然ながら不動産賃貸以外に会社員としての収入があった方が、銀行側としては貸付のリスクが低減されるためプラスだ。ただ、過去に不動産賃貸・アパート経営の実績があれば、それらは度外視される可能性が高い。また、事業計画以前に不動産投資の目的も銀行の判断材料となる。相続目的なのか副収入なのか、これから事業拡大を見据えたものかで、今後の追加融資の可能性も含めて融資の判断材料となる。誤魔化すのは難しいため、銀行で記載する属性についての書類は正直ベースで回答した方が無難だ。
以上が不動産賃貸で融資を受ける際に注意すべきポイントだが、上述の内容を参考に可能な限り有利に事を運んでいきたいところだ。融資は借りるまでは借り手が不利だが、借りてしまえば借り手の方が有利（無い袖は振れないともいう）だからだ。もちろん、そういった考えがビジネス上で正しいとはいえないが、そう頭の中で考えるだけで融資を受けるまでの面倒な手続きを乗り越える一助にはなる。また、アパートローンについて不安に思うことがあればＦＰ・銀行への無料相談は元より、不動産会社の不動産相談会（不動産投資セミナー）などを利用して同業者の意見を得るのも手だろう。
