アパロンの融資・金利・借換え等 一覧

融資が通りやすい銀行と金利が低い銀行のどっちを選ぶ?

不動産投資の第一歩が投資物件・収益物件探しだが、せっかく良い物件を見つけても銀行からの融資が実行されなければ意味がない。また、優良な物件を見つけたにも関わらず金利が高ければ将来的に大きな負担となる。その意味で銀行選びは不動産投資の大きな意味を持つが、どのような基準で銀行を選べばいいか?

まず銀行の選び方としては、大別して金利重視・審査重視・融資期間と融資限度額重視の3つに分かれる。まず金利重視なら、真っ先に検討すべきは日本政策金融公庫(略:日本公庫)のローンだろう。アパートローン・不動産投資ローンという名称ではないが、普通貸付という形で融資を受けられる。金利は現在のところ最低で1.4%(固定)と、他行とは比較にならないほどの低金利で融資が受けられる可能性がある。ただし、融資期間は最長10年と短く、融資の限度額も4800万円と大きくはない。それを考慮すれば将来的な借換えが前提での融資となるだろう。さらに創業計画書などの事業プランも重視されるため、相当に手間を要するのがネックだ。

日本政策金融公庫の普通貸付イメージ

金利重視なら日本公庫よりも金利は高いが、オリックス銀行の不動産投資ローンも候補になる。融資期間は最長35年・融資限度額は最大2億と日本公庫よりも有利になる。ただし、金利の固定期間が3年・5年となっており、その後は変動金利となり金利上昇のリスクを背負うことになる。

審査重視(審査の緩さを重視)するなら、不動産オーナーでも有名なスルガ銀行が候補に挙がる。金利は最高4.5%と高めだが、審査のスピードも早く物件・属性を加味してプロパーローン(個別にオーダーメイドされたローン)に近い形で融資が受けられる。静岡が主力とはいえ全国に積極的に打って出ているため、融資の申込みを検討する価値は十分になる。ただし、審査が緩いとはいえ、必ずしも融資が受けられるわけではない点に注意したい。

審査重視なら、銀行ではない(ノンバンク)のセゾン・ファンデックスや三井住友トラストL&Fも候補になる。属性が正社員でなく勤続年数の短い派遣社員・自営業であっても問題なく、銀行で下りなかった融資も通ることが多い。さらに、前述のスルガ銀行でも木造アパートへの融資からは手を引きつつあるが、ノンバンク系であれば木造物件や築30年超の物件などでも融資が下りる可能性がある。ただし、銀行よりも金利は高く、最低でも4%、高ければ10%近いことになることもある。そうなるとキャッシュフローが相当に厳しくなるため、融資云々の前に止めた方が賢明だ。

融資期間と融資限度額重視だと、融資期間はメガバンク・都市銀行・地方銀行を含め数多くの銀行が最長35年としている。これ以上の期間を設定したいなら、各行を巡るしかない。もしかするとケースバイケースで応じてくれる銀行があるかもしれない。融資限度額では大手の銀行なら上限を1~3億とする銀行が多く、個別の案件毎の判断となるだろう。明確に高い上限を明示しているのは、みずほ銀行(最大10億円まで融資)ぐらいだ。ノンバンク系であれば10億まで融資を謳う会社もあるが、さすがに金利を考えると現実的ではないだろう。

以上がアパートローンにおける銀行の選び方だが、あくまで基本的な考え方でしかない。自分の地元の銀行で、地元の投資物件を取得するような場合には有利な条件かつ審査が緩めということもある。また、アパートローンの情報については公になることも多くないため、不動産相談会(不動産投資セミナー)などを利用して、同業者で評判の良い銀行を聞くのも手かもしれない。