不動産の取得・保有と税金

住宅・マンションの購入時の3%の税金は大きい!

不動産(土地・建物)を取得する際には、不動産取得税が不動産のある都道府県によって課される。取得には売買・交換・贈与は元より、新築・増改築によって所有権を得た場合も含まれ、1日だけ所有権を取得した場合も含まれる。ただし、相続で不動産を取得した場合は不動産取得税は課せられない。代わりといっては何だが、相続税は当然ながら課せられる。それでは、不動産取得税は“いつ” “どのような税率”で課せられるのか?

まず、“いつ”という点だが、これは不動産を取得した時期となるが、不動産を登記したときが取得時期とはみなされないため注意が必要だ。仮に登記を取得時期にすると、意図的に登記を遅らせれば取得税の先送りが可能になる。そのため、登記ではなく契約内容から総合的に判断して所有権を取得した時が、不動産を取得した時期となる。

例えば、新築住宅の場合、最初に使用・譲渡があった日が取得時期となる。ただ、新築後に6ヶ月を経過しても使用した形跡がなければ、6ヶ月後が取得した時期とみなされるといった具合だ。ちなみに、建売の住宅で新築後6ヶ月(2016年までは1年)を経過しても売れ残った場合、ハウスメーカーに不動産取得税が課せられる。建売の住居を狙っている人は、覚えておいて損はないかもしれない。

不動産取得税の税額の計算式

次に不動産取得税の税率・税額だが、固定資産税評価額に標準税率をかけた額が納める税額となる。固定資産税評価額は、不動産を取得した時の価格を標準にして計算され、市町村の固定資産課税台帳に登録されている(詳細は土地価格の仕組みを参照)。ただ、2018年までは取得した土地の価格(固定資産税評価額)は2分の1となるため税制上は非常に有利だ。これから不動産を取得する人は、2018年度を1つの目安にするのもいいだろう。

ちなみに固定資産課税台帳は第三者は閲覧できないが、固定資産税を納める者は役所に行けば閲覧できる。不動産を取得すれば、保有中は固定資産税を永続的に納付することになるため一見してもいいかもしれない。

そして標準税率だが、2018年3月31日までは住宅・住宅用地は3%、商業地などの土地も3%となっている。唯一、店舗・事務所といった商業用の建物は4%と他よりも税率が高い。一応、2018年以降は住宅・住宅地・商業地の3%が4%になる予定だが、この優遇措置は延長を重ねているため、もしかすると2018年度以降も継続する可能性は否定できない。

不動産取得税の標準税率(住宅・住宅地と商業用地・店舗や事務所などの建物)

以上が基本的な不動産取得税だが、新築住宅や既存住宅(中古マンション等)では税額が軽減される「新築住宅の特例」「既存住宅の特例」が存在する。そのため、それらの特例を利用して、通常よりも納税額を減額させることが可能だ。

とはいえ、そもそも税率をかける固定資産税評価額が大きいため、税負担としては小さいとは言い難い。これから一軒家でもマンションでも購入する人は、購入時に意外と大きなプラスの費用負担があることを忘れない(もしくは計算する)ようにしておきたい。